Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die u betaalt bij de verkrijging van onroerend goed (bijvoorbeeld een woning of stuk grond) of rechten daarop. Met andere woorden: als u eigenaar wordt van een huis, bedrijfspand of ander vastgoed, is meestal overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze belasting wordt geheven over de koopsom of de waarde van het pand op het moment van overdracht. In Nederland is de overdrachtsbelasting geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR)​

Wanneer moet u overdrachtsbelasting betalen?
U moet overdrachtsbelasting betalen op het moment dat u juridisch eigenaar wordt van een onroerende zaak of een recht daarop. In de praktijk is dit vrijwel altijd het moment waarop de notaris de leveringsakte van bijvoorbeeld een huis inschrijft bij het Kadaster. Enkele veelvoorkomende situaties waarin overdrachtsbelasting verschuldigd is:

• Aankoop van een bestaande woning of ander onroerend goed
  Koopt u een al bestaand huis, appartement, vakantiehuis, kantoorpand, winkelpand of stuk grond, dan geldt overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt bij aankoop van een parkeerplaats, garagebox of schuur die niet gelijktijdig met de woning wordt verkregen. Ook de koop van een tweede woning of een beleggingspand valt hieronder.
  
  
• Verkrijging van rechten op onroerend goed
  Ook als u geen volledig eigendom verkrijgt maar een beperkt recht op onroerend goed, kan overdrachtsbelasting spelen. Voorbeelden zijn het verkrijgen van een erfpachtrecht (bijv. wanneer u een bestaande erfpacht overneemt of tegen betaling een lopende erfpachtcanon afkoopt), een opstalrecht (recht om op andermans grond een gebouw te hebben) of een vruchtgebruik (het recht om een goed te gebruiken en de vruchten ervan te genieten). Deze rechten worden juridisch gezien als onroerend goed. Zodra u zo een recht in eigendom krijgt, bent u overdrachtsbelasting verschuldigd​. Ook bij het verkrijgen van een appartementsrecht (aandeel in een gebouw met exclusief gebruik van een woning) geldt overdrachtsbelasting.
  
  
• Economische eigendomsoverdracht
  In sommige gevallen wordt het economische eigendom van een pand overgedragen zonder dat de juridische levering direct plaats vindt (bijvoorbeeld via een private overeenkomst). Denk aan situaties waarin iemand alvast alle baten en lasten van een pand overneemt, maar de officiële levering bij de notaris volgt later. Ook dan eist de wet dat overdrachtsbelasting wordt afgedragen binnen een maand na die economische overdracht​. De persoon die het economische eigendom overdraagt, moet dit bovendien binnen twee weken melden aan de Belastingdienst​. Kortom: zelfs als er (nog) geen notariële akte is, moet u bij een dergelijke constructie zelf tijdig aangifte doen en de belasting betalen.

Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
In principe is de verkrijger (de nieuwe eigenaar) de partij die de overdrachtsbelasting verschuldigd is aan de fiscus. Dit is vrijwel altijd de koper bij een verkooptransactie. In Nederland is het gebruikelijk dat de koopprijs van een bestaande woning wordt vermeld “kosten koper (k.k.)”, wat inhoudt dat de koper alle bijkomende kosten draagt, waaronder de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte.

De notaris zal bij de eigendomsoverdracht berekenen welk tarief en bedrag aan overdrachtsbelasting van toepassing is en dit opnemen op de nota van afrekening voor de koper​. Vervolgens draagt de notaris namens de koper zorg voor de aangifte en afdracht van de belasting aan de Belastingdienst​. U hoeft als koper in zo’n geval dus niet zelf apart aangifte te doen; dat wordt afgehandeld in het aankoopproces.

Tarieven van de overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting kent in Nederland op dit moment (2025) drie mogelijke tarieven: een verlaagd tarief van 0%, een laag tarief van 2%, en het algemene tarief van 10,4%. Welk tarief van toepassing is, hangt af van het type onroerend goed én van het voorgenomen gebruik door de koper. Hier zijn de tarieven op een rij:

• 0% (vrijstelling)
  Dit tarief is van toepassing op kwalificerende starters (daarover meer in het volgende onderdeel). Kort gezegd kunnen kopers tussen 18 en 35 jaar oud onder bepaalde voorwaarden eenmalig een vrijstelling krijgen, waardoor ze 0% overdrachtsbelasting betalen bij aankoop van een woning voor eigen gebruik​. Voldoet u aan alle criteria van deze startersvrijstelling, dan hoeft u dus helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen.
  
  
• 2% (laag tarief eigen woning)
  Het 2%-tarief geldt voor woningen die door de koper bedoeld zijn als hoofdverblijf (eigen woning) maar die niet onder de startersvrijstelling vallen. Dit is bijvoorbeeld het geval als u al ouder bent dan 35 jaar, of als u de vrijstelling al eerder heeft gebruikt. Ook als de woning duurder is dan het maximale grensbedrag voor de startersvrijstelling, betaalt u 2%. Het lage tarief van 2% is uitsluitend van toepassing op woningen die daadwerkelijk door de nieuwe eigenaar bewoond zullen worden voor langere tijd​.
  
  
• 10,4% (algemeen tarief)
  Alle verkrijgingen van onroerend goed die niet in de bovenstaande categorieën vallen, worden belast tegen het hoge tarief van 10,4%​. Dit is het standaardtarief sinds 1 januari 2023 voor bijvoorbeeld: bedrijfspanden, kantoorgebouwen, winkels, fabrieken, maar ook voor woningen die niet als hoofdverblijf gaan dienen. Kopen beleggers of verhuurders een huis (om te verhuren of als tweede woning), dan moeten zij 10,4% overdrachtsbelasting betalen​. Ook grond die geen onderdeel is van een eigen woning, zoals een los perceel bouwgrond of een vakantieperceel, valt onder 10,4%

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: voorwaarden
Sinds 1 januari 2021 kent Nederland een startersvrijstelling overdrachtsbelasting voor jonge kopers. Dit houdt in dat bepaalde huizenkopers eenmalig 0% overdrachtsbelasting betalen bij de aankoop van een woning. De regeling is bedoeld om starters op de woningmarkt te helpen door de aankoopkosten te verlagen. Ook doorstromers (mensen die al eens een huis hadden) kunnen er onder omstandigheden gebruik van maken, zolang ze maar aan de criteria voldoen. De belangrijkste voorwaarden voor de startersvrijstelling zijn:

• Leeftijd 18 tot 35 jaar:
  De koper moet minimaal 18 jaar en jonger dan 35 jaar oud zijn op het moment van de verkrijging (notariële overdracht)​. Het gaat per persoon; indien twee mensen samen kopen en één is ouder, kan de jongere wel zijn/haar deel vrijstelling krijgen en de oudere betaalt over zijn/haar deel 2%​.
  
  
• Woning voor eigen gebruik:
  De vrijstelling geldt alleen bij aankoop van een woning die de koper zelf als hoofdverblijf gaat bewonen​. U moet schriftelijk verklaren (via een formulier) dat u de woning als uw hoofdverblijf gaat gebruiken en niet direct gaat verhuren of als tweede huis aanhoudt. Dit wordt vastgelegd in de zogenaamde “verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling”. Gaat u zich niet inschrijven in de woning of is het bedoeld als beleggingspand, dan vervalt de vrijstelling en is 10,4% verschuldigd​.
  
  
• Maximale woningwaarde:
  De waarde (koopprijs) van de woning mag niet boven een bepaald grensbedrag liggen. In 2025 is dit plafond vastgesteld op €525.000​. In 2024 was de grens €510.000 en daarvoor €440.000 (de overheid indexeert dit bedrag periodiek aan de prijsontwikkeling). Koopt u een huis dat duurder is dan de geldende grens, dan kunt u de vrijstelling niet toepassen, u betaalt dan 2% omdat u wel zelf gaat wonen, maar niet aan deze voorwaarde voldoet.
  
  
• Niet eerder gebruikt:
  U mag de startersvrijstelling slechts één keer in uw leven toepassen​. Ook al was een eerder gekochte woning misschien uw “eerste huis”, als u toen geen vrijstelling hebt geclaimd (bijvoorbeeld omdat de regeling nog niet bestond of omdat u ouder was dan 35), dan kunt u nu alsnog eenmalig gebruikmaken als u aan de voorwaarden voldoet. Bij de overdracht tekent u een verklaring dat u niet eerder van de vrijstelling hebt geprofiteerd. Maar na één keer is het op; een volgende aankoop, zelfs binnen de leeftijdsgrens, valt dan onder: 2%.
  
  
• Woning is woning naar aard:
  De startersvrijstelling geldt alleen voor onroerend goed dat op het moment van overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning​. Dit is normaal bij gewone huizen en appartementen. Niet van toepassing is de vrijstelling op aankopen van andere soorten vastgoed, zoals een bedrijfsruimte, winkelpand of losse bouwgrond, die vallen sowieso onder 10,4%. Ook een woning die u koopt met het oogmerk deze direct te slopen (bijvoorbeeld om nieuwbouw te plegen) kan uitgesloten zijn; de Belastingdienst kan dan oordelen dat feitelijk geen woning wordt verkregen (omdat deze zal verdwijnen), waardoor het 2%-tarief/startersvrijstelling niet gelden maar 10,4%.

Andere vrijstellingen van overdrachtsbelasting
Naast de startersvrijstelling zijn er diverse andere vrijstellingen opgenomen in de wet om te voorkomen dat overdrachtsbelasting onevenredig hindert in bepaalde situaties. Hier noemen we de belangrijkste vrijstellingen en omstandigheden waarbij u geen overdrachtsbelasting verschuldigd bent, ondanks een verkrijging van onroerend goed​:

• Samenloop met btw:
  Er geldt een vrijstelling (samenloopvrijstelling) wanneer de verkrijging van een onroerende zaak is belast met omzetbelasting. U betaalt in zo een geval btw en hoeft geen overdrachtsbelasting te voldoen​. Deze vrijstelling geldt met name bij nieuwe onroerende zaken en bouwterreinen geleverd door btw-plichtigen, en - tot eind 2024 – ook bij kwalificerende aandelentransacties (vanaf 2025 beperkt tot 4% ovb voor nieuwe goederen via aandelen).
  
  
• Verdeling van samenwoners/echtgenoten:
  Wanneer samenwonende partners uit elkaar gaan of bij een echtscheiding, en één partner krijgt de woning volledig toebedeeld (koopt het aandeel van de ander), is onder voorwaarden een vrijstelling mogelijk​. Dit voorkomt dat er overdrachtsbelasting moet worden betaald over de “overname” van het halve huis. Meestal is vereist dat de woning samen het hoofdverblijf was en dat de verdeling plaatsvindt in het kader van het einde van de relatie.
  
  
• Land- en tuinbouw:
  Er is een vrijstelling voor de verkrijging van landbouwgrond die bedrijfsmatig zal worden geëxploiteerd​. Dit om agrariërs niet te belasten bij uitbreiden of verplaatsen van hun grond. Ook bij ruilverkaveling (herinrichting van landerijen) bestaat een vrijstelling​.
  
  
• Natuurschoonwet-landgoed:
  Als u een landgoed koopt dat onder de Natuurschoonwet (NSW) gerangschikt is, kunt u in aanmerking komen voor vrijstelling van overdrachtsbelasting​. Daar staan verplichtingen tegenover, zoals instandhouding van het landgoed gedurende een bepaalde periode. Dit stimuleert het behoud van natuur en cultureel erfgoed.
  
  
• Fusie, splitsing en interne reorganisatie:
  Wanneer onroerend goed van eigenaar wisselt in het kader van een bedrijfsfusie of bedrijfssplitsing (denk aan twee bedrijven die fuseren, of een bedrijf dat zich opsplitst in twee nieuwe entiteiten), kan onder strikte voorwaarden een vrijstelling worden toegepast​. Ook bij een interne herstructurering binnen een concern (bijvoorbeeld een pand wordt overgedragen van een moedermaatschappij aan een 100% dochtermaatschappij), is een vrijstelling mogelijk​. De voorwaarden behelzen doorgaans dat de aandelenverhoudingen voor en na de transactie gelijk blijven (economisch verandert er niets, alleen juridisch) en dat de transactie plaatsvindt om gegronde bedrijfsredenen. Men wil met deze vrijstellingen voorkomen dat bedrijven dubbel belast worden als ze om organisatorische redenen vastgoed van de ene vennootschap naar de andere overboeken binnen dezelfde groep. Vaak is wel een beschikking van de Belastingdienst vereist om de vrijstelling te bevestigen.
  
  
• Bedrijfsoverdracht familie (BOF):
  Bij overdracht van een familiebedrijf inclusief onroerend goed naar de volgende generatie kan een vrijstelling gelden​. De verkrijgers moeten het bedrijf doorgaans voortzetten voor minimaal 5 jaar om definitief van de vrijstelling gebruik te maken. Dit is een complexe regeling vergelijkbaar met de bedrijfsopvolgingsregeling bij schenk- en erfbelasting.
  
  
• Woningcorporaties:
  Woningcorporaties die onderling woningen overdragen, kunnen onder specifieke voorwaarden vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting​. Dit is bedoeld om fusies of herverkaveling van bezit tussen corporaties te vergemakkelijken in het volkshuisvestingsbelang.

Het belang van een ervaren boekhouder
Hoewel een onderneming of particulier bepaalde zaken zelf kan regelen betreft boekhouding, belasting of een financiële administratie, is het inschakelen van een ervaren boekhouder wel zo verstandig. Een ervaren boekhouder:

• Expertise
  Een ervaren boekhouder is volledig op de hoogte van de actuele fiscale regels en de meest recente wetgeving​.
  
  
• Voorkomen van fouten, boetes en naheffingen
  Als je zelf iets fout invult, merk je dat soms pas als de Belastingdienst een boete, naheffingsaanslag of vraag stuurt. Een boekhouder voorkomt die fouten, boetes, naheffingsaanslagen of andere problemen.
  
  
• Tijd en gemoedsrust
  Voor veel mensen is een boekhouding, belasting of een financiële administratie stressvol en tijdrovend. Een boekhouder neemt dit werk uit handen. Een boekhouder werkt ook veel sneller. Bedrijven of particulieren kunnen dan doen waar zij goed in zijn om geld te verdienen.
  
  
• Maximaal belastingvoordeel
  Een ervaren boekhouder laat nooit belastingvoordelen liggen. Mensen die zelf hun belastingen of boekhouding regelen laten regelmatig belastingvoordelen liggen, simpelweg omdat een bepaald belastingvoordeel niet bij deze mensen bekend was. Een ervaren boekhouder kan vaak proactief advies geven over hoe je in de toekomst belasting kunt besparen.
  
  
• Conflictoplossing met belastingdienst
  Een boekhouder kan bemiddelen als er een conflict ontstaat met de Belastingdienst of er onduidelijkheden zijn of vragen van de Belastingdienst en dit moet worden toegelicht.
  
  
• Professionele rapportage
  Een professioneel ogend en goed onderbouwde boekhouding, belastingaangifte, financieel plan etc. komt geloofwaardiger over bij de Belastingdienst, investeerders, banken en potentiële samenwerkingspartners. Een boekhouder weet hoe het beste zaken te presenteren en welke informatie daarbij onmisbaar is.
  
  
• Continu toezicht en bijsturing
  Een boekhouder kan meer doen dan alleen uw boekhouding, belasting of een financiële administratie realiseren. De boekhouder kan ook periodiek vergelijken, en u adviseren over eventuele noodzakelijke bijsturing. Zo blijft het financiële beleid van uw bedrijf of u actueel en toekomstbestendig.

AGA bij BNR nieuwsradio
Het is geen toeval dat AGA als autoriteit, wel eens vaker live op BNR nieuwsradio komt, op basis van hun uitnodiging. Een geluidsopname van BNR nieuwsradio is te beluisteren op onze website. Deze BNR geluidsopname in de menubalk te vinden onder “BNR nieuwsradio”.  Of houdt de “control” knop ingedrukt en klik op de link direct hieronder:
BNR Nieuwsradio | agaboekhouders.nl

Contact AGA boekhouders:
De boekhouders van AGA boekhouders kunnen een hoop voor u betekenen; zoals een antwoord of advies op uw vragen tot een begeleiding gedurende het hele traject of uw vaste boekhouder. Heeft u vragen of kwesties en wilt u een hoge kwaliteit boekhouder met minimaal 15 jaren ervaring; neem dan gratis en vrijblijvend contact op voor een intakegesprek, met één van onze deskundige en ervaren boekhouders.

EEN BOEKHOUDER NODIG? 
Bel: 040-3034062 1ste gratis en vrijblijvend intakegesprek. Telefonisch bereikbaar: maandag t/m vrijdag tussen 09.00u en 19.00u) Tevens zijn wij bereikbaar per e-mail: info@agaboekhouders.nl of via het contactformulier aan de rechterzijde van onze website.

MEER INFORMATIE
Aan de bovenzijde van deze website, vindt u de menubalk. Klik op de menubalk voor meer informatie.

AGA boekhouders: onze dienstverlening
AGA boekhouders bezit de expertise en ervaring om complexe boekhoudkundige, financieel administratieve en belastingvraagstukken volledig op te helderen. De meest uitgebalanceerde oplossing, daar zorgt AGA boekhouders voor. Ons team is u van dienst betreft:

Financiële administratie

• Jaarrekeningen;
• Salarisadministratie;
• Debiteuren/crediteuren beheer;
• Opmaken van een balans en verlies- en winstrekening;
• Controle en administratieve controle;
• Jaarprognoses (Voor onder meer hypotheekaanvragen, leningsaanvragen en huurcontracten;
• Budgettering en opstellen van een begroting;
• Kasadministratie;
• Advies en begeleiding bij financiële vraagstukken (overnames en fusies, advisering pensioen en verzekeringen etc);
• Facturatie (opstellen en verzenden van facturen naar klant); en
• Zoveel meer…

Belastingen

• Inkomstenbelasting/Aangifte IB;
• Vennootschapsbelasting/Aangifte VPB;
• BTW/Aangifte omzetbelasting;
• Loonbelasting/ premie volksverzekering;
• Internationale belastingaspecten voor ondernemers;
• Dividendbelasting;
• Erf- en schenkbelasting; en
• Zoveel meer…